Glosario en valuación

ACTIVO

Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros.

La definición activo se utiliza para bienes muebles e inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. Se considera el derecho de propiedad de un activo como intangible. Bienes que pueden producir beneficios económicos.

ACTIVO CIRCULANTE

Lo constituye el dinero y otros recursos que pueden generar efectivo en las operaciones de una entidad, en un periodo de tiempo. Es el conjunto de activos como inventarios, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja.

En ciertas circunstancias, un bien inmueble que se considera un activo fijo puede considerase como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.

ACTIVO FIJO
Es bien tangible o intangible de larga vida, que se tienen con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios en una empresa. El activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, además de otros activos de larga duración.
ACTIVO INTANGIBLE
Está constituido por aquellos activos que no tienen existencia física pero que sin embargo tienen un valor importante para la empresa. Es el conjunto de activos que se manifiestan por sus propiedades económicas aunque no tienen sustancia física, les otorgan derechos y privilegios a sus propietarios y normalmente generan ingresos.
ACTIVO TANGIBLE
Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.
ANÁLISIS DE VIDA / EDAD
Es un método para estimar la depredación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.
AVALÚO BASE
Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques corno si se hiciere el avalúo por primera vez.
BIEN
Se entiende como tal, cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho, y de la cual puede disponer libremente.
BIEN INMUEBLE
Se define como bien inmueble a los derechos participaciones y beneficios sobre una parte de la tierra con sus mejoras permanentes, así como a los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE
Se define como bien mueble a los derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, o sea maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a los deberes y derechos de propiedad sobre ellos,
BIEN RAÍZ
Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES COMPARABLES
Son aquellos bienes con características semejantes al bien que se está valuando y se obtienen de la recopilación de datos del mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. Deben ser lo más semejantes al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
CONSULTORÍA
Acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sean necesariamente un estimado de valor.
COSTO

Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien.

El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien, puede o no incluir utilidades, promoción y comercialización de un bien. El costo es un concepto relativo a la producción y no es aplicable al proceso de intercambio.

COSTO DE REEMPLAZO
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE
Es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO

Se entiende como el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, instalado, en condiciones de operación y a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien en estado nuevo y condiciones similares.

Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o como Costo de Reproducción.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN

Se entiende como el valor que tienen los bienes a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación.

Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.

COSTO DE REPRODUCCIÓN
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción iguales.
COSTO HISTÓRICO
Es el costo inicialmente capitalizado de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
COSTOS DIRECTOS
Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales y de mano de obra.
DEPRECIACIÓN

Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional (tecnología), y/o por la obsolescencia económica (externa). También se conoce como depreciación acumulada.

En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real a supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

DEPRECIACIÓN ACUMULADA
Es la suma que representar la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y la obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.
DEPRECIACIÓN ANUAL
Se entiende como el cargo anual que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el periodo de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.
DEPRECIACIÓN FÍSICA
Pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.
DEPRECIACIÓN LINEAL
Método para cancelar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
DEPRECIACIÓN OBSERVADA
Es la depreciación acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física o avalúo de su estado de operación y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DETERIORO FÍSICO
Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el desgaste o exposición a los elementos.
EDAD CRONOLÓGICA
Es el número de años que han transcurrido desde la construcción original de un bien.
EDAD REAL O EFECTIVA

Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar.

Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal.

Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, en contraste con su edad cronológica.

ELEMENTOS ACCESORIOS

Son aquellos bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo.

Ejemplos son: pantalla de proyección, bóveda de seguridad, sistema de seguridad, etc.

ESCRITURA DE PROPIEDAD
Instrumento escrito y autentificado de traslación de dominio sobre bienes raíces.
FACTOR DE DEMÉRITO
Es el conjunto de acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
HOMOLOGACIÓN
Se entiende como la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Es la cifra numérica que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA
Se entiende como la contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico funcional (pérdida en el valor resaltado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).
FACTOR RESULTANTE
Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien considerado como nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.
FECHA DE VALORES
Es la fecha específica a la que fueron estimados los valores expresados en un avalúo.
FECHA DEL INFORME DE AVALÚO
Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA
Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. Ejemplos: mobiliario, máquinas de escribir, máquinas calculadoras y de cómputo; archiveros; equipo para copiado.
PREDIO RÚSTICO
Es una porción de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias, en la que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan expectativas de desarrollo urbano a corto plazo.
PROPÓSITO DEL AVALÚO
Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos.
INDIZACIÓN
Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor índice es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.
INFLACIÓN
Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.
INFORME DE AVALÚO
Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica de un avalúo, revisión o análisis. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse una asignación de avalúo.
INGRESO BRUTO
Es el ingreso o renta que genera un bien en un periodo, antes de deducir ningún gasto o pago.
INGRESO NETO
Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y/o impuestos.
INSTALACIONES ESPECIALES
Son aquellos equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos: elevadores, calefacciones y subestaciones, etc.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA
Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado expresado en términos monetarios a pagar por el arrendamiento de un bien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA
Tiene como base el determinar el monto de un arrendamiento de una unidad productiva a través de un modelo económico y financiero considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egresos el monto de la inversión en activos el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
MAQUINARIA
Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MEJORAS A LOS TERRENOS
Consisten en todos los gastos inherentes como: pavimentación y aceras alcantarillado y ductos del agua potable y de gas; desmonte; nivelación; cercado; ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama generalmente “edificio” (s).
MERCADO
Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda,
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados como bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de tos datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.

El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada.

Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.

MÉTODO FÍSICO O DE VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado no pagará más por un bien que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia

El estimado del valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

OBJETO DEL AVALÚO
El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación.
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Se entienden como aquellos bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble. Rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OBSOLESCENCIA
Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales) o externos (económicos) distintos al uso y deterioro físico.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.
OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL

Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño de materiales resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación o por su influencia negativa en el medio ambiente.

Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas.

La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Esta puede ser curable o incurable.

OPINIÓN DE VALOR - APRECIACIÓN DE VALOR
Proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
PERITO VALUADOR
Un perito es aquel valuador profesional con título y cédula, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, miembro del Colegio, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PRECIO
Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y generalmente se asienta como un costo.
PRECIO DE MERCADO
Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PREMISAS DE VALOR
Es una manera de identificar la definición y los parámetros bajo los cuales el valor se está determinando.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN
El valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Fundamenta el valor por capitalización de rentas.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA
La ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa, exceso de oferta.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
El valor máximo se logra cuando está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
Existe un punto armonía entre fa oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien.
PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO
El mayor y mejor uso es aquel uso más probable de un bien que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.
PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN

Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante.

El menor costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

PROPIEDAD

Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee.

Para diferenciar entre bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble.

El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

PROPIEDAD INMUEBLE
Es un concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.
PROPIEDAD PERSONAL
Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como “bien inmueble”.

La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente.

Los articulas de propiedad personal tangible no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover.

La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización, o a su valor de recuperación.

PROPÓSITO DE UN AVALÚO
Es determinar el valor correspondiente al tipo de asignación de que se trate.
TASA DE CAPITALIZACIÓN

La tasa de capitalización se utiliza en el cálculo del valor para descontar un ingreso neto. Dicha tasa se determina a través de la relación entre la renta de un inmueble y el valor de venta del mismo para llegar a la tasa de capitalización; deben tomarse en cuenta tres componentes la tasa de descuento, la lasa efectiva de impuesto y la tasa de recuperación de la inversión. Mientras que las primeras tasas inciden tanto en el valor de un terreno baldío como en el de un terreno edificado, la última, se debe incluir sólo en el caso de terrenos con construcciones depreciadas.

Así, la tasa es cualquier divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que utiliza para convertir el ingreso en valor.

TASA DE DEPRECIACIÓN
Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.
TASA INTERNA DE RETORNO
Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala la inversión inicial al valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros.
TERRENO

Es una porción de la superficie de la tierra cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo.

TERRENOS URBANOS
Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, así como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado. TERRENOS VACANTES Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último dueño.
USO DEL AVALÚO
Es el tipo de aplicación que se le va a dar al dictamen del avalúo, como puede ser enajenación, expropiación, reexpresión de estados financieros, etc. en otras palabras, se entiende como la razón por la cual se necesita el estimado de valor.
ENFOQUE DE COSTOS
Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador.
VALOR
Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.
ENFOQUE DE INGRESOS
Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
ENFOQUE DE MERCADO
Cualquier enfoque para valuar basado en el uso de información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado.
VALOR

Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.

Se entiende como el grado de utilidad de un bien o servicio, expresado en términos monetarios, tomando en cuenta las cualidades que determinan su precio. El valor no es un hecho sino un estimado del precio más probable que se pagará por un bien o servicio en un momento dado, de acuerdo con la definición particular de valor aplicable en cada caso.

VALOR ASEGURABLE
Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.
VALOR BASE
Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.
VALOR CATASTRAL

Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial, de conformidad con las características de infraestructura urbana y de edificación, catalogadas en el Código Fiscal o Financiero aprobado por las Legislaturas locales anualmente.

Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

VALOR COMERCIAL

Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor que, actúan sin presiones ni ventajas de uno y otro, en un mercado abierto y competido, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo y en un plazo razonable de exposición. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

Es el equivalente a valor justo de mercado.

VALOR CONTABLE

Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones y/o amortizaciones autorizadas por la normatividad fiscal correspondiente.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Es el capital que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor, de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.
VALOR DE INTERCAMBIO
Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.
VALOR DE MERCADO
Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio, dicho mercado debe ser preferentemente sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
VALOR DE OPORTUNIDAD
Es el máximo valor aceptable de un bien expresado en terminas monetarios en función del beneficio que se espera generará.
VALOR DE REALIZACIÓN FORZOSA
Es la cantidad bruta expresada en términos monetarios que se espera obtener por concepto de una venta publica debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal “tal como está y donde se ubica” el bien.
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA
Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta en el mercado abierto debidamente anunciada, contando con un plazo corto para encontrar un comprador donde el vendedor se ve en la necesidad de vender tal como está y donde se ubica el bien.
VALOR DE RECUPERACIÓN
Es la cantidad expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.
VALOR DE REMATE
Se entiende como la cantidad que se podría obtener por la venta de un bien, en la que una autoridad se ve en la obligación de vender el bien, a causa de un proceso judicial.
VALOR DE RESCATE
Se entiende como la cantidad expresada en términos monetarios que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente, del mismo que se haya retirado de servicio o uso para utilizarse en otra parte.
VALOR EN USO

Es el valor que tiene una propiedad específica para un uso específico y para un usuario especifico y, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con su valor de venta en el mercado.

Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda.

Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo su disposición al final de su vida útil.

VALOR ESPECIAL
Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es mayor al Valor de Mercado.
VALOR ESPECULATIVO
Es un valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional.
VALOR EXTRÍNSECO
Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR FISCAL
Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales.
VALOR INTANGIBLE
Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
VALOR JUSTO DE MERCADO
Se entiende como la cantidad expresada en términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición. Es en esencia, el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico, neto de reposición (enfoque de costos) valor de capitalización de rentas (enfoque de os ingresos) y valor por ventas comparables (enfoque de mercado).
VALOR MÁXIMO
Es la mayor cantidad expresada en dinero que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO
Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien.
VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente, de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR RESIDUAL
En la validación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACIÓN
Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS
Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edilicios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.
VALUACIÓN DE NEGOCIOS
El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a este.
VALUADOR PROFESIONAL
Es el profesional capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.
VALUAR
Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precio y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VIDA ÚTIL ECONÓMICA
Periodo de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
VIDA ÚTIL FÍSICA
Periodo de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
VIDA ÚTIL NORMAL

Periodo de tiempo, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.

Puede medirse independientemente en relación a un inmueble, maquinaría, mobiliario o vehículo, en la medida en que existen componentes que difieren, en cuanto a que algunos tienen una vida corta y otros una vida económicamente larga.

VIDA ÚTIL REMANENTE
Periodo de tiempo probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los Iímites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.